恒大爆煲 地產界:最好景年代已完 央行劃紅線「不談利潤」 民企「躺平」國企參與更多

【Sydpost】過去作為中國經濟支柱的房地產業,在國家戰略、發展模式多層面發生深刻變化。去年底,為了防範金融系統出現「灰犀牛」,央行出台「三條紅線」解決銀行債務,行業龍頭恒大集團隨之爆煲。在限貸減債政策下,土地拍賣頻現「流拍」,民企「躺平」,學者稱民企融資條件較國企「先天不足」,國企未來參與度料更高。業界人士則形容房企「高增長、最好景年代已結束」。

「錯信500強企業,交房無望,還我家園!」過去兩個月,拉橫額向恒大追債的畫面,在全國各地多次出現。頭痛的不止恒大,百強房企之一的花樣年宣布債務違約;融創中國被傳向當地政府求助,整個行業都在經歷震盪。

「恒大標誌着最好景的年代結束,絕對是的,他作為500強企業都要面臨破產,如果房地產行業發展好,作為行業龍頭不會出現這種情况」,進入內地房地產市場25年、中原地產華南區總裁李耀智說,「現在房企連資金都成問題」。

銀保監會憂房地產變「灰犀牛」

「不談利潤談減債」的源頭,源於央行2020年底提出的「三條紅線」政策(剔除預收款後的資產負債率大於70%、淨負債率大於100%、現金短債比率小於1倍的房企均不獲融資),要求重點房企減債去槓桿,「踩線」會被限制融資,其目的是在外部環境惡化下,防範金融風險。中國銀保監會主席郭樹清今年明確提到,世界130多次金融危機中,有100多次與房地產有關,房地產相關貸款佔銀行業貸款39%,形容房地產是金融風險方面最大的「灰犀牛」。

年初央行又下了新指標,要求大型銀行的房地產貸款比例,不可佔整體四成以上。金融系統「擠泡沫」的同時,監管部門對房企買地再加碼,包括限制土地溢價等,房企頭上的緊箍咒愈來愈多。

莊太量:地產商「借上借」槓桿愈滾愈大

「政府主要針對借貸過度的問題,因地產商不同於香港,(內地可)借完再按、按完再借,槓桿好大,相當危險,一爆就火燒連環船」,中大經濟學系副教授莊太量表示。內地房企過去擴張倚重債務,先向銀行借貸買地,之後將土塊抵押給銀行再借貸,同一時間又透過售賣樓花,收回資金。只要地產商不斷融資、囤積土地、賣樓花便能快速擴張。2009年後房地產市場迎來大繁榮,樓價亦隨着城鎮化、棚改(內地民生工程,棚戶區改造)等計劃一路上揚,中國炒家「愈升愈買」。

對於地產商而言,這是「最好景的年代」,李耀智稱,以前靠着高槓桿、高周轉,向銀行借錢擴大規模,「新政策下控制了貸款速度,已很難再做」。他感到這不止是房地產發展的問題,而是未來中國經濟的走向,「背後是中國政府明白到,要減少對房地產的依賴。做實業經濟的都抱怨,做甚麼都不如房地產回報高,變成大家都去做,影響整體競爭力」。

研究房地產的中大商學院助理教授楊揚亦指出,過去存在銀行貸款給房地產,製造業科技業拿不到貸款的情况。在2008年金融危機,中國放水四萬億救市後, 國企被政府要求把資金投資於市場,但並沒有積極投資實體經濟,而是把資金投資於高回報、高周轉的房地產開發中。研究發現,國企比私企平均多付12%買地,進一步推高土地價格。

「十四五」規劃提到,要推動金融、房地產與實體經濟均衡發展。屬國務院管理的《經濟日報》近月刊文,形容「房地產行業遍地黃金的時代結束了」,指經濟面臨的突出矛盾是結構失衡,其中一個表現是房地產和實體經濟的失衡,中國經濟必須轉型升級,開拓新空間。房地產業的定位發生變化,加上中央開始重視「共同富裕」,李耀智稱房企未來可能要「回歸實業」,「做就有得做,但合理利潤、槓桿不能太多。以前做投資客和剛需市場,目前都做剛需為主」。

深圳土地拍賣八成落國資 學者:加速洗牌

在前兩輪的集中供地拍賣,不少民營房企選擇「躺平」不出手,杭州、廣州的土塊出現大量流拍,敢出手的大多是國企。例如在深圳的第二場土地拍賣,21塊拍出的土塊中,多達八成(17塊)由國資背景的房企買下。若單看今年9月30間重點房企,就會發現頭十位最大手筆買地的房企,只有龍湖集團、碧桂園是民營企業。另外,今年頭9個月首20位買地最多的房企中,有12間是國企、央企或具國資背景企業;去年同期就有7間。對於「三條紅線」和限貸政策,學者則指加速了房企洗牌。

「預期未來房地產市場國企參與更多」,楊揚表示,因許多大企業融資受限,但國企資金來源大部份是國家撥款,融資相對私企寬鬆,國企在這方面擔心很小。另一方面,部分中小企因融資能力不足,會被擠出市場,「最終可以看到房地產市場不會像2010年以前那樣,中小企百花齊放、發展迅速」

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